Acabamos de despedir a la Ley de Alquileres en Argentina, aspecto que ha suscitado una gran incertidumbre en inquilinos y propietarios. Una de las disposiciones legales que conviene tener en cuenta tiene que ver con la permanencia del inquilino en el inmueble. Aunque el propietario no quiera renovar el contrato de alquiler, el inquilino podrá permanecer en la vivienda. Una vez finalizado el contrato de alquiler y si la persona propietaria no ha comenzado un proceso de desalojo formal, el inquilino o la inquilina tiene derecho a continuar en la propiedad.
Este contexto se da porque la ley dictamina diversos procesos y plazos a cumplir antes de desalojar a inquilinos. Primero, debe procederse a una notificación formal en la que el propietario expone su intención de no renovar el contrato de alquiler con antelación. Luego, hay asentado un periodo legal que el propietario debe respetar antes de desalojar la vivienda. Asimismo, los derechos del inquilino continúan vigentes hasta que los mecanismos legales se hayan cumplido en su plenitud.
En cuanto a los aumentos que tendrán que afrontar los inquilinos, los nuevos contratos utilizan diversos sistemas de actualización. Algunos se ciñen a actualizaciones anuales y otros a ajustes cada seis o tres meses, dependiendo de la fecha en la que se haya producido la firma. A partir de este mes, un grupo de inquilinos ya experimentará un incremento en el importe mensual que paga por su vivienda alquilada.
Ley de Alquileres: ¿cómo quedan los aumentos?
Los dueños de propiedades han estado más que atentos en el último tiempo a este regalo de ARCA. Ahora, la atención está puesta sobre la derogación de la Ley de Alquileres. El dato que se tomará como punto de partida para definir las actualizaciones serán la variación del IPC de la Ciudad de Buenos Aires. Este dato es crucial para todos los contratos que actualizan el precio del alquiler de acuerdo a dicho porcentaje.
El ajuste se materializa con la suma de los porcentajes acumulados en los meses correspondientes, ya sean tres, cuatro o seis meses. Varía según lo pactado entre ambas partes. Es necesario tener en cuenta si el acuerdo de alquiler se firmó antes o después de la supresión de la anterior normativa, dado que la fórmula de ajuste puede cambiar. Algunos contratos se estipulan por el IPC, otros por el ICL, el índice Casa Propia u otras opciones.
Ley de Alquileres: ¿y si necesito rescindir el contrato como inquilino?
En el caso de que una de las partes necesite dar de baja el contrato de alquileres, los términos varían según el tipo de contrato, si se firmó antes o después de la derogación. La ley anterior estipulaba que el inquilino podría finalizar el contrato sin pagar indemnización al propietario si avisaba con un periodo mínimo de 90 días de anticipación.
De no cumplir el plazo, debía pagar una compensación: un mes y medio de alquiler si se iba antes del primer año o un mes si sucedía después. Con el DNU y la derogación de la ley, la estructura mutó. Ya no hay una exigencia de tiempo mínimo de permanencia ni se solicita un preaviso de 30 días. No obstante, si el contrato no aclara de forma expresa este punto y sucede, el locatario debe pagar una indemnización al dueño de la vivienda.
Ley de Alquileres: ¿qué pasa si quiero rescindir el contrato y soy propietario?
El propietario de una vivienda alquilada no puede dar de baja un contrato por su cuenta, a no ser que exista un motivo justificado. Puede ser falta de dos meses de pago consecutivos, deterioro de la vivienda, uso no autorizado (por ejemplo, como oficina) o venta del inmueble, entre otras. Esto siempre que exista constancia en el contrato.
Bajo la nueva normativa, no existe un plazo mínimo legal, por lo que el contrato de alquiler tiene la duración que las dos partes estipulen de mutuo acuerdo. La Ley de Alquileres ya no está y ahora inquilinos y propietarios deben ceñirse a las “nuevas reglas del juego”. Un panorama muy diferente al que vislumbrábamos el año pasado.